Het Didam-arrest, je hebt er vast eens van gehoord. Hoe zit het nu precies, wat hebben de rechters besloten? Kunnen gemeentes grond Didam-proof toekennen aan wooncoöperaties? We nemen je mee in het verhaal.

Didam-arrest 2021
Een vastgoedonderneming spande een aantal jaren geleden een kort geding aan tegen de gemeente Montferland, omdat deze een stuk grond in het centrum van Didam had gegund aan een andere projectontwikkelaar. Volgens de vastgoedonderneming had de gemeente het perceel alleen mogen verkopen nadat alle gegadigden een kans hadden gekregen het perceel te kopen. Daarin heeft de vastgoedonderneming uiteindelijk in 2021 in het Didam-arrest gelijk gekregen.

Hoger beroep
Het verhaal kreeg een staart. De vastgoedonderneming eiste vervolgens dat de rechter de koopovereenkomst tussen de gemeente en de projectontwikkelaar zou vernietigen en de gemeente zou verbieden de grond te verkopen zonder eerst de Didam-regels na te leven. De rechtbank wees dit af, maar het hof besloot in hoger beroep anders. Het hof vernietigde de koopovereenkomst en verbood de gemeente het perceel te verkopen ‘anders dan na een procedure volgens de regels uit het Didam-arrest’. Ook veroordeelde het hof de gemeente tot het betalen van schadevergoeding aan de vastgoedonderneming.

In cassatie
Vervolgens stelden de gemeente en de projectontwikkelaar een beroep in cassatie in bij de Hoge Raad. Zij vroegen de Hoge Raad om de uitspraak van het hof te vernietigen. Zij voerden onder meer aan dat de regels uit het Didam-arrest pas zouden gelden vanaf de datum van het Didam-arrest en dat schending van de Didam-regels hooguit zou kunnen leiden tot een onrechtmatige daad van de overheid, maar niet tot vernietiging van de koopovereenkomst die in strijd met die regels is gesloten.

De Hoge Raad besluit
De Hoge Raad oordeelde op 15 november 2024 als volgt. De gemeente en de projectontwikkelaar kregen gelijk op het punt dat een koopovereenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten, niet om die reden nietig of vernietigbaar is. Zo’n overeenkomst is dus geldig, ook al blijkt dat de overheid bij het sluiten daarvan de regels niet of niet goed heeft gevolgd.

Schadevergoeding
De Hoge Raad voegde daaraan toe dat als de overheid in strijd met de Didam-regels overgaat tot verkoop van een onroerende zaak, zij in beginsel onrechtmatig handelt jegens een (potentiële) gegadigde die bij die verkoop ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen. Die (potentiële) gegadigde kan mogelijk aanspraak maken op schadevergoeding. Ook kan onder omstandigheden aanleiding bestaan om ‘op vordering van de gegadigde het overheidslichaam te verbieden om tot verkoop of tot levering aan een ander over te gaan’.

Geldigheid
De Hoge Raad oordeelde verder dat de regels uit het Didam-arrest niet pas gelden vanaf die uitspraak van 2021. Aangezien de Didam-regels zijn gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, is er geen aanleiding hun toepasselijkheid in de tijd te beperken tot na het Didam-arrest, stelde de Hoge Raad.

Didam-proof grond toekennen aan wooncoöperaties
Cooplink schreef eerder een leidraad voor gemeenten, waarin we uitlegden dat gemeenten grond Didam-proof kunnen toekennen aan wooncoöperaties. In hun publicatie maakt de gemeente de voorwaarden kenbaar waaraan het plan en de bouwer moeten voldoen. Criteria als collectief wonen, een maximale huur gericht op lage en middeninkomens en een toegevoegde waarde voor de buurt sluiten aan bij wooncoöperaties. Zo maakt de gemeente de toekenning Didam-proof.

Grondprijs bepalen
In aanvulling daarop: bij het bepalen van de grondprijs moet de gemeente er rekening mee houden dat bij wooncoöperaties veelal geen sprake is van een vrije verkoopwaarde. Zo borgen wooncoöperaties de langdurige betaalbaarheid van de woningen. De gemeente baseert de residuele grondprijs dan op betaalbare huurwoningen die niet kunnen worden verkocht.