Juridisch

Pas als je een rechtsvorm hebt, kan je wooncoöperatie gaan handelen. Denk aan een geldlening aangaan, vastgoed verkrijgen en aansprakelijkheid regelen. Let wel, ook al noemen we het een wooncoöperatie, de passende rechtsvorm zal in de meeste gevallen ‘vereniging’ zijn en niet ‘coöperatie’. De juridische vorm die je kiest heeft te maken met wat je wilt bereiken en wie er iets over te zeggen moet hebben.

1. Rechtsvormen

Wooncoöperaties in spe hebben grofweg de keuze uit drie rechtsvormen en kiezen bijna altijd voor de vereniging.

  1. Vereniging
    De vereniging is een goede optie als je samen woningen wilt beheren, met zeggenschap voor alle bewoners. De vereniging is de meest gekozen rechtsvorm voor wooncollectieven. Een vereniging bestaat uit leden die samen een doel willen bereiken. De vereniging mag woningen verhuren, maar zonder er zelf financieel beter van te worden. Als er winst wordt gemaakt, kan dat niet aan de leden worden uitgekeerd. Je kunt de winst wel investeren in de vereniging. De leden zijn niet aansprakelijk. Overigens, als je iets gaat doen met vastgoed van de woningcorporatie, dan moet je een vereniging zijn om aanspraak te maken op de rechten en voordelen uit de Woningwet.

  2. Coöperatie
    Een coöperatie is een logische keus als je activiteiten wilt ontplooien die winst kunnen opleveren voor de leden — anders dan eventuele meerwaarde van het pand. De leden van de coöperatie kunnen de winst uitgekeerd krijgen. Daartegenover staat dat de leden aansprakelijk zijn voor het handelen van de coöperatie. Je kunt de aansprakelijkheid uitsluiten door een coöperatie op te richten met Uitgesloten aansprakelijkheid (UA) of Beperkte aansprakelijkheid (BA).
    De mate van aansprakelijkheid van de leden van de coöperatie is van invloed op de financiële positie van de coöperatie en kan bepalend zijn voor de financiering en andere afspraken met derden. Als de eventuele tekorten worden gedeeld onder de leden, is er meer zekerheid voor externe financiers.

  3. Stichting
    De stichting wordt gekozen als een kleine groep het voor het zeggen wil hebben. Het bestuur van de stichting bepaalt namelijk de gang van zaken, er zijn geen leden en geen democratische besluitvorming. Je kunt voor de rechtsvorm stichting kiezen in de ontwikkelfase van je project of bijvoorbeeld als je als ouders gehandicapte kinderen beschermd wil laten wonen. De opbrengsten komen altijd ten gunste van het doel van de stichting. 

Pels Rijcken heeft het ‘hoe, wat en waarom’ van de rechtsvormen overzichtelijk op een rijtje gezet in hun presentatie ‘Rechtsvormen & Documenten‘.

Hoe zit het dan met de coöperatieve vereniging?

Vroeger was de coöperatieve vereniging (die heet nu de coöperatie) de tegenhanger van de gewone vereniging. Een coöperatieve vereniging mocht wel winst maken en uitkeren aan de leden van de vereniging. Winst is bijna nooit een doel bij collectieve wooninitiatieven, zij hebben een ander doel: samen blijvend betaalbaar wonen. De meeste collectieve woonvormen zijn daarom een vereniging. 

Daal en Berg in Den Haag is in 1917 opgericht en is een coöperatieve vereniging. Zij hielden er een presentatie over tijdens de kennisdeelsessie over rechtsvormen.

En de VvE dan?

In een combinatieproject van huurwoningen en koopappartementen kun je naast de huurdersvereniging een VvE van de kopers tegenkomen. De VvE is zelf geen eigenaar van het vastgoed, maar regelt de appartementsrechten en de bescherming van het persoonlijk belang van de kopers. Woongemeenschap Eikpunt in Lent heeft zich zo georganiseerd. Zij hielden er een presentatie over tijdens de kennisdeelsessie over rechtsvormen.

2. De woningwet

De naam woningwet verwijst naar een verzameling Nederlandse wetten die betrekking hebben op de volkshuisvesting. De eerste wet dateert uit 1901 en in 2022 is de woningwet herzien. Met name woningcorporaties hebben te maken met deze woningwet en daarmee beheercoöperaties — dus wanneer de woningcorporatie eigenaar is — ook. Hier lees je de wijzingen die sinds 2022 van kracht zijn.

3. Documenten

In ieder geval stel je de volgende documenten op:

  1. Akte van oprichting, waarin je de statuten vastlegt. Dit doe je samen met de notaris.
  2. Huishoudelijk reglement

Als je een beheercoöperatie bent (en dus niet de eigenaar van het pand):

  1. Huurovereenkomst
  2. Beheerovereenkomst

Als je een vastgoedcoöperatie bent (en dus de eigenaar wordt van het pand):

  1. Koop- en leveringsakte
  2. Huurovereenkomst (verhuur aan de leden)

Statuten

In de statuten staat het wezen van je wooncoöperatie: wat je doel is, waar je gevestigd bent, hoe je bestuur en het stemmen in de algemene ledenvergadering hebt ingericht, wie welke bevoegdheden heeft en wat er gebeurt als het mis gaat of hoe de wooncoöperatie ontbonden kan worden. Tip: bespreek de besluitvorming binnen de ALV goed door met je notaris. Hieronder een aantal voorbeelden:

Een uitleg van de typen wooncoöperaties vind je op de pagina ‘Basisconstructies‘

Huishoudelijk reglement

De statuten zijn, eenmaal gemaakt, niet zo eenvoudig te veranderen. Daarom regel je zaken die mettertijd kunnen veranderen of die je bijvoorbeeld periodiek wilt aanpassen liefst in een huishoudelijk reglement. Denk aan het toewijzingsbeleid van de woningen of een klachten- en geschillenregeling. Voorbeelden zijn:

4. En dan… naar de KvK

Als de statuten en het huishoudelijk reglement zijn vastgelegd, schrijf je de wooncoöperatie in bij de Kamer van Koophandel.

Sinds juli 2021 is de ‘Wet bestuur en toezicht rechtspersonen’ (Wbtr) in werking getreden. Het doel is onder meer om tegenstrijdige belangen van leden van besturen en toezichthoudende organen te voorkomen en aansprakelijkheid van de leden te regelen. In de praktijk merk je hier niet zoveel van. De notaris houdt hier rekening mee bij de oprichting. Meer informatie

5. Notarissen

Onze leden tippen een aantal notarissen met ervaring met wooncoöperaties die goed zijn bevallen. Heb je ook een tip? Laat het ons weten!

  • Pels Rijcken schreef ‘de juridische leidraad voor de oprichting van wooncoöperaties’, publiceerde modelstatuten en werkte mee aan de oprichting van de eerste wooncoöperatie, ‘De Roggeveenstraat’ in Den Haag. 
    Contactpersoon: Marie-Jeanne Zillikens-Loos, 070 515 3463, marie-jeanne.zillikens@pelsrijcken.nl
  • Hekkelman Notarissen is de specialist in de regio Nijmegen.
    Contactpersoon: Wiebe Dijkstra, 06 14 483 808, w.dijkstra@hekkelman.nl
  • Beens Notariaat in Amersfoort. Complexe vastgoedvraagstukken hebben de speciale aandacht van notaris Herman Beens. 
    Contactpersoon: Herman Beens, 033 30 33 000, h.beens@beensnotariaat.nl

Extra tip: De Coöperatie Expert denkt graag mee met wooncoöperaties in oprichting over de wettelijke kaders. Contactpersoon is:
Karin Vosters, 06 20 407 824, karin.vosters@cooperatieexpert.nl

Lees ook:

Een bericht schrijven

This site uses User Verification plugin to reduce spam. See how your comment data is processed.