‘De conclusie van het rapport is helder. Nederland is niet ingericht op wooncoöperaties. Toch zijn de voordelen van wooncoöperaties legio en dragen ze bij aan de aanpak van vraagstukken binnen tal van domeinen.’ Bernard Smits, woordvoerder van Cooplink, noemt onder meer betaalbaarheid, duurzaamheid, spullen delen, zorgzaamheid, veiligheid, leefbaarheid en het voorkomen van eenzaamheid. Hij zegt met klem: ‘Collectief wonen mag de standaard worden.’

De eerste belemmering in het rapport is een open deur: er ontbreekt een eenduidig gedragen definitie, een omissie in de Woningwet. Met een gedegen definitie weet een gemeente, bank of andere instelling met welke partij ze te maken hebben. Er kan bovendien wet- of regelgeving op maat geschreven of aangepast worden.

Belemmeringen bij toeslagen, regelingen en belastingen

Wooncoöperaties moeten de verenigingsvorm kiezen om de democratische grondslag te waarborgen.
Ze stuiten daarmee op tal van uitsluitingen op het gebied van regelingen, subsidies, toeslagen, vergoedingen via de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) en de bijstand. Ook vennootschaps‑
belasting, overdrachtsbelasting, investeringsrendement en schenkbelastingen zorgen voor ongelijke behandeling tussen burgers. Elk van de onderwerpen moet tegen het licht gehouden worden en zodanig worden aangepast of toegelicht tot deze het best aansluit bij een maatschappelijke onderneming zonder winstoogmerk.

Waardeloos vastgoed

Bij de waardebepaling van een pand wordt uitgegaan van de vrije marktwaarde; dat werkt door in de grondprijs, de WOZ-waarde en de maximaal toegestane huurprijs. Daarbij wordt niet meegenomen dat het vastgoed blijvend van de markt wordt gehaald. Het zal nooit worden verkocht, dat is in de statuten alsook in de erfpachtovereenkomst vastgelegd. Er zal dus geen overwaarde worden verzilverd. Wooncoöperatie hebben geen winstoogmerk en garanderen zo de betaalbaarheid van de woningen. De Taxatierichtlijn wooncoöperaties van Platform31 zou leidend moeten zijn bij het bepalen van de marktwaarde van woning eigendom van wooncoöperaties.

Beleidsbelemmeringen

Door de hoge administratieve last die wooncorporaties ondervinden voor het beheer van het pand, maar ook omdat er geen prestatieafspraken gelden, is er weinig stimulans de wooncoöperatie ruimte te bieden. Dit is een gemiste kans, zeker omdat het op dit moment als duidelijkste route in de Woningwet wordt omschreven.

Het Didam-arrest wordt vaak gezien als obstakel. Door een tender uit te schrijven op de kavel die voor wooncoöperaties is bestemd en in de erfpachtovereenkomst de maatschappelijke waarden te borgen, staat het arrest niet in de weg om wooncoöperaties ruim baan te geven.

Witwassen en zorgplicht

De wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft) zorgt voor strenge controles door de banken, hogere zakelijke tarieven en een maximering in financiering (tot ongeveer 70% van de investering). Let wel, dat zijn al drie hindernissen voor wooncoöperaties. Ook crowdfunding en crowdlending vallen onder strenge voorwaarden van de bank. Binnen de kaders van de wet financieel toezicht (Wft) moet helderheid komen over de wijze waarop banken invulling moeten geven aan de zorgplicht bij collectieve burgerinitiatieven zonder winstoogmerk. Zo wordt de administratieve druk verminderd en kan de bank tegemoetkomen aan de behoeften van wooncoöperaties.

Een voorzet voor een definitie van de vastgoedcoöperatie volgt het stramien van International Cooperative Alliance (ICA), die door de VN geaccepteerd is, en luidt:

“Een wooncoöperatie is een autonome organisatie van personen die zich vrijwillig verenigen om gemeenschappelijke woonbehoeften en -ambities te behartigen door middel van een onderneming zonder winstoogmerk waarvan ze samen eigenaar zijn en die ze democratisch controleren. De leden bewoners brengen eigen kapitaal in en huren tegen huurprijs onder de markthuur die op kostprijsbasis wordt berekend met gematigde huurverhoging.”

Het volledige rapport “Belemmeringen in wet- en regelgeving voor wooncoöperaties” is hier te lezen.