Fiscaal

Wooncoöperaties zijn kleine ondernemingen. Wat betekent dat fiscaal? Is huurtoeslag nog mogelijk? Welke heffingen kunnen een rol gaan spelen?

1. Huurtoeslag

Huurtoeslag is mogelijk voor huurwoningen in vastgoedcoöperaties (variant 1) en beheercoöperaties (variant 2 en 3). 

Er zijn dan twee voorwaarden: 

  1. Het gaat om een zelfstandige woning. Dat is een woning met een eigen toegang, keuken, wasgelegenheid en wc. Onzelfstandige woningen komen niet (meer) in aanmerking voor een huurtoeslag. Sommige oude panden kennen nog een beschikking dat men in aanmerking komt voor huurtoeslag, maar die wordt op nieuwe panden niet meer afgegeven. 
  2. De rekenhuur ligt onder de € 763,47 (2022). De rekenhuur is de kale huur plus maximaal vier servicekostencomponenten à € 12 (maximaal € 48).

Je kunt een proefberekening doen op de site van de Belastingdienst. Meer infomatie.

2. Belastingen

De wooncoöperatie kent verschillende juridische vormen (vereniging, stichting, coöperaties, VVE). Iedere juridische vorm heeft een eigen regelgeving en dus belastingplicht. De meest voorkomende heffingen bij wooncoöperaties zijn:

  1. Verhuurdersheffing
    U krijgt met de verhuurderheffing te maken als u meer dan 50 huurwoningen bezit waarvan de maandelijkse huurprijs niet hoger is dan de huurtoeslaggrens (vanaf 2022: € 763,47). U moet dan aangifte doen en waarschijnlijk verhuurderheffing betalen.

  2. Omzetbelasting (btw)
    De btw is de belasting die je betaalt over transacties. Het voorzien van woonruimte is vrijgesteld van de btw-plicht. Je hoeft dus geen btw af te dragen over de woonruimte die je verhuurt. De btw wordt wel geheven over andere prestaties, denk aan de verhuur van logeerkamers, werkruimte of parkeerplaatsen of de energielevering vanuit collectieve zonnepanelen. Dat geldt ook als je geen commercieel doel hebt en niet naar winst streeft. Winst is geen criterium bij deze belasting en ‘commercieel bezig zijn’ ook niet. Het leveren van prestaties is belast. Het maakt ook niet uit of je tegen een reguliere prijs verhuurt of slechts tegen een onkostenvergoeding: je bent btw-plichtig.

    De btw die je ontvangt moet je zelf aangeven en afdragen. De btw die je betaalt mag je terugvorderen, via diezelfde aangifte. Even voor alle duidelijkheid: btw terugvorderen kan alleen als je ook btw-plichtig bent en alleen ‘pro rato’. Dat wil zeggen: stel jouw collectief verhuurt woningen (btw-vrij) en werkruimte (btw-belast). Je schat vooraf in dat 15% van de meters voor verhuur van werkruimte is. Dan mag je 15% van de betaalde btw aftrekken. Dan kun je bijvoorbeeld 15% van de btw die je betaalt over bouwkosten aftrekken. Stel dat later slechts 12% van de meters voor verhuur van werkruimte is dan moet je gaan corrigeren. Of wanneer je een werkruimte ombouwt tot woning, dan moet je ook corrigeren.

    Bewaar je bonnetjes goed en leg een btw-administratie aan. Je kunt tot vijf jaar na dato de btw terugvragen. De fiscus kan op haar beurt tot vijf jaar na dato een naheffing opleggen. Meer informatie.

  3. Vennootschapsbelasting (vpb)
    Rechtspersonen betalen vpb over de winst. De naam is verwarrend, want vpb is niet alleen voor vennootschappen. Ook verenigingen en stichtingen moeten soms aangifte vennootschapsbelasting doen.  Zo mag een coöperatieve vereniging (Titel 3 BW2) winst uitkeren aan haar leden, daarom zal ze altijd aangifte vpb moeten doen. Een ‘gewone’ vereniging (Titel 2 BW2) mag geen winst onder de leden verdelen: de doelstellingen en middelen kunnen statutair zo beperkt worden dat ze geen aangifte vpb hoeft te doen.

    Bekijk de resultaten van je vereniging over de loop der jaren. Als die resultaten groeien door contributies of verkopen, kan een partiële belastingplicht worden opgelegd. Meer informatie.

  4. Loonheffingen
    Loonbelasting betaal je als je mensen in dienst hebt en loon gaat betalen, m.a.w. als jouw vereniging werkgeverschap op zich neemt. Meer informatie.

    Je mag binnen beperkte marges overigens wel vrijwilligersvergoedingen betalen aan mensen die zich inzetten voor de vereniging. 

  5. Schenkbelasting
    Wie weet krijgt jouw vereniging een gift van een gulle gever om een vliegende start te kunnen maken. Als die gift groot is, moet jij als ontvanger misschien wel schenkbelasting betalen. Daarvoor vul je dan een aangifte schenkbelasting in. Meer informatie .

    Heeft jouw initiatief een maatschappelijke functie in het project, zoals een buurthuiskamer? Dan kun je de belastingdienst vragen om je initiatief aan te merken als een ANBI (algemeen nut beogende instelling) of een SBBI (sociaal belang behartigende instelling). ANBI’s en SBBI’s hoeven geen schenk- of erfbelasting te betalen. De ANBI kent ook andere belastingvoordelen. De SBBI moet voldoen aan een aantal voorwaarden om in aanmerking te komen voor vrijstelling.

  6. Overdrachtsbelasting
    Als je eigenaar wordt van een onroerende zaak (zoals een huis of een stuk grond), dan betaal je overdrachtsbelasting. De notaris doet namens jou de aangifte voor overdrachtsbelasting.

    Per 1 januari 2021 betalen rechtspersonen 8% overdrachtsbelasting over de verkrijging van woningen. Dat is een flink bedrag voor wooncoöperaties. Uitzondering is als je een pand overneemt van een woningcorporatie, dan is het verlaagde tarief van 2% van toepassing.

    Je kunt ook overdrachtsbelasting verschuldigd zijn over fictieve onroerende zaken, denk aan rechten op onroerende zaken, zoals erfpachtrecht of deelnemingen in wooncoöperaties.

  7. Inkomstenbelasting
    Woningeigenaren krijgen te maken met een bijtelling op de inkomstenbelasting. Het recht op exclusief gebruik van een woning wordt door de belastingdienst namelijk als een vorm van inkomen in natura gezien. Een eigenaar van een woning wordt hiervoor daarom in Box 1 belast met het zogenaamde eigenwoningforfait. Meer informatie.

    Huurders en verhuurders hoeven over die huur geen belasting te betalen. De huurprijs moet wel marktconform zijn. Als dat niet zo is, kan de belastingdienst  het genoten huurvoordeel alsnog als inkomen in natura aanmerken.

Lees ook:

Één suggestie bij “Fiscaal”

Een bericht schrijven

This site uses User Verification plugin to reduce spam. See how your comment data is processed.