Dat het realiseren van je woonvorm geld kost, wist je al. Maar waar moet je nou aan denken als je een collectief opricht? Met welke kostenposten moet je rekening houden? Dit artikel helpt je verder. Ontdek meer over mogelijke eenmalige kosten en vaste lasten.

1. Eenmalige kosten

1. Procesbegeleider. Procesbegeleiders helpen je om een meer gestroomlijnde start te maken (lees ook ons artikel over Startfase). Ze verschillen in expertise, mate van betrokkenheid en ook in prijs. Sommige procesbegeleiders staan open voor een ‘no cure, no pay’ constructie. Dat betekent dat je niets hoeft te betalen als het project niet doorgaat.
   
   
2. Oprichten vereniging. Je plannen krijgen steeds meer vorm, de naam van je collectief is bepaald en dan is het tijd om de boel te formaliseren. Je schrijft je vereniging in bij de Kamer van Koophandel. Daarvoor moet je statuten hebben. Een notaris helpt je ze op te stellen. Lees ook het artikel Juridisch.
   
   
3. Conditiemeting. Willen jullie een bestaand pand kopen? Dan is het slim om het pand met een expert te inspecteren. Die geeft je beter inzicht in de staat van het pand. Lees ook het artikel over Onderhoud.
   
   
4. Aankoopprijs onroerend goed. Logisch hè. Een belangrijk deel financier je met een hypotheek, maar er zijn ook andere geldstromen denkbaar. Lees het artikel over Financiering.
   
   
5. Afsluitkosten hypotheek. De hypotheekverstrekker verzorgt de hypotheek en brengt daarvoor een vooraf afgesproken bedrag in rekening. Soms vraagt de bank je om een recent taxatierapport te overleggen. Ook dat kost geld.
   
   
6. Koopakte notaris. De notaris houdt de belangen van alle partijen in de gaten en maakt de voorlopige koopovereenkomst in orde. Hij stelt ook de leverings- en hypotheekakte op, hij heeft dus contact met de hypotheekverstrekker. Als alles rond is schrijft hij de nieuwe eigenaren in in het hypotheekregister van het Kadaster. Tips voor notarissen die ervaring hebben met wooncoöperaties vind je in het artikel Juridisch.
   
   
7. Overdrachtsbelasting. Rechtspersonen die een pand aankopen, betalen het volle tarief van de overdrachtsbelasting (8%). Een collectief is een rechtspersoon, ze kent vaak de rechtsvorm vereniging, soms coöperatie. Lees het artikel over Basisconstructies.
   Alleen als de leden van het collectief individueel kopen (en zelf in het pand gaan wonen), betalen ze het lage tarief (2%) of misschien hebben ze zelfs recht op de Startersvrijstelling.
   
   
8. Architect. Als collectief gaan wonen betekent veelal (ver)bouwen. Kleine klussen kun je zelf, maar heb je grote plannen? Dan kun je beter een architect inschakelen. De architect denkt met je mee, maakt voorlopige schetsen en vervolgens de bouwtekeningen waar de aannemer mee aan de slag gaat. Die tekeningen heb je ook nodig voor de omgevingsvergunning.
   
   
9. Omgevingsvergunning. Voor bouw en verbouw heb je meestal een omgevingsvergunning nodig van de gemeente. Niet alleen de aanvraag van de vergunning kost geld. Je moet ook vaak tekeningen en berekeningen aanleveren en onderzoeken laten verrichten, denk aan:
   1. Bouwtekeningen.
   2. Constructieberekeningen. Zijn je plannen constructief wel veilig?
   3. Bouwbesluittoets. Zijn de plannen conform het bouwbesluit? Denk aan voldoende daglicht in leefruimtes. 
   4. Asbestonderzoek.
   5. Flora en fauna onderzoek. Ondervinden beschermde plant- en diersoorten geen hinder van de bouwplannen?
   6. Bodemonderzoek
      Weet, je krijgt niet meteen antwoord als je de aanvraag indient. Het kan wel een aantal maanden duren voordat de vergunning wordt verleend. Even geduld dus.
      
10. Verbouwing of bouw. Misschien doe je veel zelf, misschien schakel je voor een belangrijk deel een aannemer in. Hoe dan ook, de aannemer zal een calculatie maken en je vertellen op welke kosten je mag rekenen. Veel bouwprojecten pakken in de loop der tijd toch duurder uit. Daarom is het zo belangrijk om vooraf af te spreken hoe je ermee omgaat als dingen anders lopen. Je kunt ook een bouwbestek laten opstellen, daarin wordt in detail vastgelegd welke materialen gebruikt worden (ja zelfs het type stopcontacten).

2. Vaste lasten

1. Terugkerende lasten voor de vastgoedcoöperatie 

Je collectief staat, de leden kunnen er gaan wonen. Dan krijg je te maken met de volgende terugkerende lasten:

1. Aflossing. Maandelijks betaal je een bedrag aan aflossing over de (meeste) leningen.
2. Rente. Over de uitstaande leningen betaal je ook rente.
3. Onderhoud. (Groot) onderhoud kost geld, de meeste coöperaties sparen daar samen voor. 
4. Overig. Denk aan gas/water/licht, internet en belastingen.

De bewoners leggen iedere maand geld in. Daarvan worden deze posten betaald. Die inleg hoeft niet per se gelijk te zijn. Degenen die een grotere oppervlakte bewonen, dragen vaak meer bij.  Soms dragen de meer kapitaalkrachtige mensen meer bij. Voor het onderhoud wordt meestal een reservering gemaakt. Bij (groot) onderhoud wordt dan aanspraak gemaakt op deze reservering.

2. Periodieke lasten beheercoöperatie 

De eigenaar van het vastgoed (vaak een corporatie) vraagt een maandelijkse bijdrage, meestal voor de kale huur. Die bijdrage kan op twee manieren worden voldaan:

1. De bewonersvereniging int het bedrag bij haar leden en maakt het geld vervolgens over naar de corporatie. De bewonersvereniging heeft vrijheid in de bepaling van de individuele bijdragen.
2. De corporatie heeft een individueel contract met de huurders. Huurders maken het eigen huurbedrag over naar de corporatie.

De overige lasten regelt de bewonersvereniging vaak in eigen beheer. Denk hierbij aan reservering voor onderhoud en zaken als gas/water/licht en internet.

3. Periodieke lasten koperscoöperatie

Ook een woonvereniging van eigenaar-bewoners heeft te maken met terugkerende lasten. De kosten bestaan uit:

1. Aflossing. Voor de hypotheek die is afgesloten..
2. Rente. Voor de hypotheek die is afgesloten.
3. Onderhoud. Voor zowel klein als groot onderhoud.
4. Overig. Hier vallen alle zaken onder zoals gas/water/licht, internet en belastingen.

Om goed over na te denken

De vaste lasten van de vastgoedcoöperatie en de koperscoöperatie bestaan voor een belangrijk deel uit aflossing en rente. Als de leningen zijn afbetaald, vallen deze posten weg. De vaste lasten zijn vanaf dat moment een stuk lager. Denk nu alvast na over hoe je hier als vereniging mee om wilt gaan. Er zijn verschillende mogelijkheden (waarbij wij voorstander zijn van optie 2):

1. Is het je doel om de woningen aan te bieden voor een zo laag mogelijke prijs? Als de leningen zijn afgelost kunnen de bewoners vanaf dat moment voor een lager bedrag wonen dan de bewoners aan de start. Let op, dit kan oneerlijk voelen voor eerdere bewoners.
2. Vanuit de coöperatieve gedachte is het een mooi idee om de lasten gelijk te houden ook al is de lening afgelost, en met het geld dat je overhoudt andere initiatieven te steunen. Kijk eens bij Vrijcoop, dat biedt een solidariteitsfonds.
3. Tot slot, eigenaars-bewoners met een gezamenlijke hypotheek (koperscoöperatie I) kunnen overwegen om de maandelijkse bijdrage gelijk te houden en met het geld dat overblijft oud-bewoners terug te betalen. De oud-bewoners hebben immers meebetaald aan de aflossing van de hypotheek, maar daar nog niets van teruggezien.
   Met het terugbetalen hoef je niet te wachten tot de leningen zijn afgelost. Je kunt nu een inflatiecorrectie over (een deel van) de kosten berekenen en het geld dat je dan overhoudt alvast terugbetalen aan de oud-bewoners. Waarom je dat zou doen? Geld wordt steeds minder waard. Het vaste maandbedrag van nu is in de toekomst dus ‘goedkoper’. (Ter verduidelijking: zou er geen inflatiecorrectie zijn toegepast in de afgelopen 100 jaar, dan zou de kale huurprijs van een woning nu ongeveer € 5 zijn. Dat was toen een heel bedrag, maar nu een peulenschil.) Let op: de kosten voor onderhoud en ‘overig’ groeien vanzelf mee met de koopkracht.